Eigenmietwert: Was die Abschaffung ab 2029 für Sie bedeutet
Die Schweiz schafft den Eigenmietwert ab — das Volk hat am 28. September 2025 mit 57,7 % Ja gesagt. Ab 2029 entfällt die Besteuerung des fiktiven Mietwerts, dafür fallen Schuldzinsen- und Unterhaltsabzüge weitgehend weg. Wer gewinnt, wer verliert — mit Rechner.
Volksabstimmung vom 28. September 2025
Nach über 90 Jahren: Ab dem 1. Januar 2029 entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts — im Gegenzug fallen Schuldzinsen- und Unterhaltsabzüge weitgehend weg.
Was der Eigenmietwert ist
Wer ein Eigenheim besitzt und selbst bewohnt, muss seit über 90 Jahren einen Eigenmietwert versteuern — ein fiktives Einkommen für das «Wohnen im eigenen Haus». Die Idee dahinter: Wer mietfrei im Eigentum wohnt, spart sich eine Miete und soll steuerlich nicht bessergestellt sein als ein Mieter. Der Eigenmietwert wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet und liegt in der Regel bei 60–70 % der Marktmiete (das Bundesgericht verlangt für die Kantonssteuer mindestens 60 %).
Als Ausgleich dürfen Eigentümer ihre Schuldzinsen (Hypothekarzinsen) und die Unterhalts- und Renovationskosten vom Einkommen abziehen. Genau dieses System — Eigenmietwert versteuern, dafür Zinsen und Unterhalt abziehen — wird nun abgeschafft.
Der Systemwechsel im Zeitverlauf
Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das heutige System: Der Eigenmietwert ist zu versteuern, dafür bleiben die bisherigen Abzüge nutzbar. Der HEV fordert ein früheres Inkrafttreten (2028).
Was sich konkret ändert
Beispiel · CHF 18’000 eigenmietwert
Damit verschwindet auch der steuerliche Anreiz, die Hypothek hoch zu halten: Heute lohnt es sich für viele, möglichst hohe Schuldzinsen abzuziehen. Künftig sind Schuldzinsen auf dem selbstbewohnten Eigenheim — abgesehen vom befristeten Ersterwerberabzug — nicht mehr abziehbar.
Alle Änderungen im Überblick
Heute und ab 2029 im Vergleich
| Heute (bis 2028) | Ab 2029 | |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | als Einkommen versteuert | entfällt |
| Unterhalt & Renovation | abziehbar | nicht mehr abziehbar |
| Schuldzinsen (Eigenheim) | abziehbar | nur Ersterwerber, befristet |
| Energiespar-Massnahmen | abziehbar | Bund gestrichen; Kanton bis max. 2050 |
| Zweitliegenschaften | Eigenmietwert versteuert | neue kantonale Objektsteuer möglich |
Gewinner und Verlierer
Ob Sie profitieren, hängt vor allem vom Hypothekarzinsniveau und Ihrer Verschuldung ab. Faustregel: Bei tiefen Zinsen gewinnt die Mehrheit der Eigentümer, bei hohen Zinsen (ab rund 3 %) verliert die Mehrheit, weil dann die wegfallenden Schuldzinsenabzüge schwerer wiegen als der wegfallende Eigenmietwert.
- Gewinner: schuldenfreie oder gering verschuldete Eigentümer und Pensionierte — sie versteuern heute den Eigenmietwert, können aber kaum noch Schuldzinsen abziehen.
- Verlierer: Neukäufer mit hoher Hypothek und Haushalte, die viel in Unterhalt und Renovation abziehen — sie verlieren mehr Abzüge, als der Eigenmietwert ausmacht.
- Zweitwohnungs-Besitzer: zusätzlich betroffen, falls ihr Kanton die neue Objektsteuer einführt (v. a. Tourismuskantone wie GR, VS, TI).
Rechnen Sie es für sich aus
Abschaffung: Gewinner oder Verlierer?
Sie sparen Steuern
Gewinner−CHF 1’800
Steuerbares Einkommen sinkt um CHF 6’000 pro Jahr
Vereinfachte Schätzung ab 2029. Ohne befristeten Ersterwerberabzug, mögliche kantonale Objektsteuer auf Zweitliegenschaften und allfällige kantonale Energiespar-Abzüge. Der Grenzsteuersatz ist der Satz auf dem letzten Einkommensfranken.
Was Sie bis 2029 tun können
- Grössere Renovationen prüfen: Unterhalts- und Renovationskosten sind nur noch bis 2028 abziehbar. Wer ohnehin sanieren will, prüft das Timing — werthaltige Arbeiten vor dem Wegfall können sich steuerlich lohnen.
- Amortisationsstrategie überdenken: Der Anreiz, die Hypothek aus Steuergründen hoch zu halten, fällt weg. Eine schnellere Amortisation kann nach dem Systemwechsel attraktiver werden.
- Ersterwerber: Wer erstmals selbstbewohntes Eigentum kauft, kann auch nach 2029 befristet einen Schuldzinsenabzug nutzen — mit Übergangsregeln für kürzlich getätigte Erstkäufe.
- Beratung einholen: Die Wirkung hängt stark von Kanton, Zinsen und Ihrer Situation ab. Ziehen Sie vor grösseren Entscheiden eine Steuerberatung bei.
Häufige Fragen
- Ist der Eigenmietwert bereits abgeschafft?
- Nein. Das Volk hat die Abschaffung am 28. September 2025 angenommen, sie tritt aber erst per 1. Januar 2029 in Kraft. Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das heutige System.
- Was fällt im Gegenzug weg?
- Vor allem die Abzüge: Unterhalts- und Renovationskosten sowie der Schuldzinsenabzug auf dem selbstbewohnten Eigenheim entfallen weitgehend. Ausnahmen: ein befristeter Ersterwerberabzug und anteilige Schuldzinsen für vermietete Objekte.
- Profitiere ich von der Abschaffung?
- Tendenziell ja, wenn Sie wenig Schulden haben (z. B. als Pensionierte/r). Wer eine hohe Hypothek trägt oder viel renoviert, kann dagegen mehr Steuern zahlen — besonders bei höheren Zinsen.
- Was ändert sich für Zweitwohnungen?
- Auch dort entfällt der Eigenmietwert. Dafür dürfen die Kantone neu eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften erheben — ob und wie, entscheidet jeder Kanton selbst.
- Und für Mieterinnen und Mieter?
- Direkt kaum: Für die meisten Mietenden hat die Reform keine spürbaren Folgen. Indirekt könnten Steuerausfälle der öffentlichen Hand alle betreffen — je nach Zinsniveau.