Leerstandsquote Schweiz: Was die Zahl für Ihre Wohnungssuche bedeutet
Die Schweizer Leerstandsquote ist auf 1,08 % gesunken – den tiefsten Stand seit 2001. Wo der Markt besonders eng ist, warum das so ist und was das für Mietende bedeutet.
Leerwohnungsziffer · Schweiz · 2024
≈ 62'000 leerstehende Wohnungen per 1. Juni 2024
Spanne der Kantone: von 0,3 % (Genf) bis über 3 % (Jura).
Einmal im Jahr, per 1. Juni, erhebt das Bundesamt für Statistik alle leerstehenden Mietwohnungen und Häuser in der Schweiz. Das Ergebnis – die Leerwohnungsziffer – ist der wichtigste Seismograph des Schweizer Wohnungsmarkts. 2024 lag sie bei 1,08 %: rund 62'000 leere Wohneinheiten von knapp 5,8 Millionen insgesamt.
Was misst die Leerstandsquote?
Die Leerwohnungsziffer ist der Anteil der zum Stichtag leerstehenden und zur Vermietung oder zum Verkauf angebotenen Wohneinheiten an allen Wohnungen einer Region. Sie misst das Verhältnis von Angebot und Nachfrage: Ist sie hoch, haben Wohnungssuchende mehr Auswahl und Verhandlungsmacht. Ist sie tief, liegt der Hebel bei den Vermietenden.
- Über 2 % – Mietermarkt: Wohnungen bleiben länger ausgeschrieben, Erstmieten stagnieren oder sinken.
- 1,5–2 % – ausgeglichener Markt: moderate Suchzeiten, gelegentlicher Verhandlungsspielraum.
- 1,0–1,5 % – knapper Markt: Wohnungen gehen schnell, Erstmieten tendieren nach oben.
- Unter 1 % – sehr knapper Markt: viele Bewerbungen pro Inserat, kaum Spielraum, Marktpreis als Erstmiete.
Wo ist der Markt eng – und wo gibt es noch Spielraum?
Die Lage unterscheidet sich stark nach Region. Die grossen Städte und Seegemeinden sind am engsten; ländliche Gebiete und Industriekantone haben vergleichsweise mehr Angebot.
Leerwohnungsziffer nach Kanton (2024, Auswahl)
Warum ist der Leerstand so tief?
Zwischen 2015 und 2019 lag die Leerstandsquote noch bei rund 1,5–1,7 % und ist seither stark gesunken. Der Haupttreiber ist die Nettozuwanderung: Rund 80'000 bis 100'000 Personen mehr kommen jährlich in die Schweiz als sie verlassen – und alle brauchen eine Wohnung. Gleichzeitig ist der Wohnungsneubau gebremst: Gestiegene Zins- und Materialkosten, Einsprachen, langwierige Bewilligungsverfahren und knappes Bauland machen neue Projekte langsamer und teurer.
Was tiefer Leerstand für Mietende konkret bedeutet
- Viele Bewerbungen pro Inserat: In Genf oder Zürich erhalten Vermieter häufig 50–200 Bewerbungen auf eine Wohnung.
- Kurze Inseratsdauer: In engen Märkten sind Inserate oft innerhalb einer Woche wieder offline.
- Kein Verhandlungsspielraum: Die Erstmiete wird zum Marktpreis angesetzt – Verhandlungen nach unten sind selten möglich.
- Höhere Einkommensanforderungen: Viele Vermieter verlangen ein Nettoeinkommen von mindestens dem Dreifachen der Monatsmiete.
- Schnelle Entscheidungen: Nach einer Besichtigung bleibt oft nur 24–48 Stunden Zeit.
Leerstand und Mietzins: der rechtliche Zusammenhang
Das Schweizer Mietrecht kennt den orts- und quartiersüblichen Mietzins als Referenzmassstab. Nach Art. 269a lit. b OR gilt ein Mietzins als nicht missbräuchlich, wenn er dem Marktmietzins entspricht – und der Marktmietzins wird massgeblich durch den Leerstand mitgeprägt. In Gemeinden mit einer Quote über 1,5 % haben Mietende eher die Möglichkeit, einen deutlich überhöhten Anfangsmietzins anzufechten. In sehr engen Märkten bestätigt der Markt den verlangten Preis faktisch von selbst.
Ausblick: wird sich der Markt entspannen?
Prognosen des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) und von Immobilienberatern wie Wüest Partner zeigen: Solange die Zuwanderung hoch bleibt und der Wohnungsbau gedämpft ist, dürfte die Quote in den Städten unter 1 % bleiben. In ländlicheren Regionen kann es punktuelle Entspannungen geben; eine flächendeckende Entspannung ist kurzfristig nicht absehbar.
Häufige Fragen
- Wo finde ich die aktuelle Leerstandsquote meiner Gemeinde?
- Das BFS veröffentlicht die Daten jährlich per 1. Juni auf bfs.admin.ch. Auf jeder Gemeinde-Seite von Homematch sehen Sie die aktuelle Leerwohnungsziffer direkt neben Steuerfuss und Durchschnittsmiete.
- Kann die Leerstandsquote in einer Gemeinde 0 % betragen?
- Ja. In einzelnen Gemeinden – besonders in Städten oder begehrten Seegemeinden – sind schlicht keine leerstehenden Wohnungen gemeldet. Wer dort eine Wohnung sucht, ist auf Neubauten, Wohnungstausch oder persönliche Kontakte angewiesen.
- Hat der Leerstand Einfluss auf meinen laufenden Mietvertrag?
- Nur indirekt: Er bestimmt, wie leicht Sie eine Alternative finden und wie stark Ihre Verhandlungsposition bei Verlängerungen ist. Auf bestehende Mietzinse wirkt direkt der Referenzzinssatz – nicht die Leerstandsquote.
- In welchen Monaten werden die meisten Wohnungen ausgeschrieben?
- In der Schweiz sind Mietverträge häufig zum 1. April, 1. Juli oder 1. Oktober kündbar. Entsprechend häufen sich neue Inserate in den Wochen davor – Januar bis März und Juni bis September sind traditionell die aktivsten Suchzeiten.