Referenzzinssatz: Wann Sie Ihre Miete senken können
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist 2025 zweimal gefallen — auf 1,25 %. Viele Mieten sind aber noch auf höhere Stände gepolt. Wer richtig rechnet und fristgerecht fragt, holt sich mehrere Hundert Franken im Jahr zurück. So funktioniert es.
Aktueller hypothekarischer Referenzzinssatz · Schweiz
Vom Höchststand von 1,75 % (Dez. 2023) in zwei Schritten gefallen — wer seine Miete damals vereinbart hat, kann heute 5,66 % weniger zahlen.
Was der Referenzzinssatz ist
Seit September 2008 ist für Mietzinsanpassungen in laufenden Verträgen nicht der Leitzins der Nationalbank massgebend, sondern der hypothekarische Referenzzinssatz. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) berechnet ihn aus dem volumengewichteten Durchschnitt aller inländischen Hypotheken, die die Banken vierteljährlich der SNB melden, und rundet ihn auf das nächste Viertelprozent.
Weil in diesen Durchschnitt auch langjährige Festhypotheken einfliessen, bewegt sich der Referenzzinssatz träge — nach oben wie nach unten. Eine Zinswende der Nationalbank schlägt deshalb nur verzögert und abgeschwächt auf die Mieten durch. Der Satz gilt schweizweit einheitlich und wird viermal jährlich publiziert (jeweils am 1. März, Juni, September und Dezember).
Der hypothekarische Referenzzinssatz seit der Einführung 2008
Warum die Senkung nicht von allein kommt
In der Schweiz gibt es keine staatliche Mietzinskontrolle. Steigt der Referenzzinssatz, wird die Vermieterschaft von sich aus aktiv und kündigt eine Erhöhung an. Sinkt er, passiert das Gegenteil: Die Differenz bleibt bei der Vermieterschaft, bis die Mietenden sie ausdrücklich verlangen. Genau hier verschenken viele Haushalte Geld — der Anspruch besteht, wird aber nie geltend gemacht.
So entsteht Ihr Senkungsanspruch
Versäumen Sie die 30-Tage-Frist, beginnt das Verfahren von vorn — Sie müssen erneut bei der Vermieterschaft anfragen. Spätestens 60 Tage nach dem ersten Antrag muss die Schlichtungsbehörde angerufen sein.
Wie viel können Sie verlangen?
Pro Schritt von 0,25 Prozentpunkten verändert sich der Nettomietzins um rund 3 %: Bei einer Erhöhung sind es +3,0 %, bei einer Senkung −2,91 %. Die Asymmetrie ist kein Fehler — bei der Senkung wird vom bereits reduzierten Betrag gerechnet, deshalb fällt der Prozentsatz minim tiefer aus.
Massgebend ist der Referenzzinssatz, auf dem Ihre heutige Miete beruht. Dieser Stand steht oft im Mietvertrag; wurde die Miete seither wegen einer Zinsänderung angepasst und nicht angefochten, gilt der letzte angepasste Stand. Liegt dieser mehrere Schritte über den heutigen 1,25 %, kumulieren sich die Ansprüche:
Ihr Senkungsanspruch auf den heutigen Stand (1,25 %)
| Miete beruht auf | Senkungsanspruch | bei CHF 1’680 netto/Mt. |
|---|---|---|
| 1,50 % | −2,91 % | ≈ CHF 49 |
| 1,75 % | −5,66 % | ≈ CHF 95 |
| 2,00 % | −8,26 % | ≈ CHF 139 |
| 2,25 % | −10,71 % | ≈ CHF 180 |
| 2,50 % | −13,04 % | ≈ CHF 219 |
| 2,75 % | −15,25 % | ≈ CHF 256 |
| 3,00 % | −17,36 % | ≈ CHF 292 |
Mietzinssenkung berechnen
Auf Basis des aktuellen Referenzzinssatzes von 1,25 %.
Oder Datum der letzten Mietzinsanpassung — wir leiten den damaligen Referenzzinssatz ab.
Möglicher Senkungsanspruch
−CHF 95pro Monat
≈ CHF 1’141 im Jahr · Senkung 5,66%
Neue Nettomiete
CHF 1’585
Schätzung nach den offiziellen Überwälzungssätzen (BWO / HEV). Die Vermieterschaft darf Teuerung und Kostensteigerungen gegenrechnen, der effektive Betrag kann tiefer ausfallen. Nur Nettomiete, ohne Nebenkosten.
Was die Vermieterschaft gegenrechnen darf
Ein Senkungsanspruch heisst nicht, dass die Miete um den vollen Betrag sinkt. Die Vermieterschaft darf die Senkung mit anderen, anerkannten Kostenfaktoren verrechnen — muss dies aber begründen:
- Teuerung: bis zu 40 % der Erhöhung des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Mietzinsfestsetzung.
- Allgemeine Kostensteigerungen: Unterhalt, Gebühren und Betriebskosten, pauschal oder belegt.
- Orts- und Quartierüblichkeit: Liegt die Miete bereits am unteren Rand des Üblichen, kann eine Senkung darüber abgewehrt werden.
So fordern Sie die Senkung — Schritt für Schritt
- Stand prüfen: Auf welchem Referenzzinssatz beruht Ihre Miete? Der Mietvertrag oder die letzte Anpassungsmitteilung gibt Auskunft.
- Anspruch berechnen: Nutzen Sie einen offiziellen Mietzinsrechner (Mieterverband, HEV oder Gerichte Zürich), der auch Teuerung und Kostensteigerungen berücksichtigt.
- Schriftlich verlangen: Stellen Sie den Antrag auf Mietzinssenkung per Einschreiben an die Vermieterschaft.
- Frist abwarten: Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen reagieren — zustimmen, ablehnen oder verrechnen.
- Schlichtungsbehörde: Bei Ablehnung, Verrechnung oder Schweigen rufen Sie innert 30 Tagen die (kostenlose) Schlichtungsbehörde an — spätestens 60 Tage nach Ihrem ursprünglichen Antrag.
Wo der Referenzzinssatz nicht gilt
Der Referenzzinssatz regelt Anpassungen in den meisten laufenden Mietverhältnissen — aber nicht in allen. Ausgenommen sind:
- Indexmieten: Die Miete folgt dem Landesindex der Konsumentenpreise; während der festen Laufzeit (mindestens fünf Jahre) sind andere Anpassungen grundsätzlich ausgeschlossen.
- Staffelmieten: Die Miete steigt zu vorab vereinbarten Terminen um festgelegte Beträge.
- Luxuswohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Zimmern (ohne Küche): Der Mietzins ist frei vereinbar.
- Subventionierte Wohnungen: Es gilt die behördlich kontrollierte Kostenmiete, nicht der Referenzzinssatz.
Häufige Fragen
- Wie hoch ist der Referenzzinssatz aktuell?
- Er liegt bei 1,25 %, gültig seit dem 2. September 2025 und am 1. Juni 2026 bestätigt. Die nächste Publikation des BWO erfolgt am 1. September 2026.
- Bekomme ich die Mietzinssenkung automatisch?
- Nein. In der Schweiz gibt es keine staatliche Mietzinskontrolle. Sie müssen die Senkung selbst und schriftlich verlangen, am besten per Einschreiben.
- Wie viel weniger Miete bringt ein Schritt von 0,25 Prozentpunkten?
- Eine Senkung um 0,25 Prozentpunkte ergibt einen Anspruch auf 2,91 % tiefere Nettomiete. Mehrere Schritte kumulieren: von 1,75 % auf 1,25 % sind es 5,66 %.
- Gilt die Senkung auch für die Nebenkosten?
- Nein. Der Referenzzinssatz wirkt nur auf die Nettomiete. Separat vereinbarte Heiz- und Nebenkosten sind davon nicht betroffen.
- Was kann ich tun, wenn die Vermieterschaft ablehnt?
- Sie können innert 30 Tagen die örtliche Schlichtungsbehörde anrufen — das Verfahren ist kostenlos. Spätestens 60 Tage nach Ihrem ursprünglichen Antrag muss das Gesuch dort eingereicht sein.
- Woran erkenne ich, auf welchem Stand meine Miete beruht?
- Der massgebende Referenzzinssatz ist oft im Mietvertrag ausgewiesen. Wurde die Miete seither wegen einer Zinsänderung angepasst und nicht angefochten, gilt dieser letzte Stand.