Zweitwohnungen und Lex Weber: Was Käufer in Bergregionen wissen müssen
Seit 2016 dürfen in über 340 Schweizer Gemeinden keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden. Was das Gesetz erlaubt, was es verbietet – und was der Kauf einer bestehenden Ferienwohnung bedeutet.
Betroffene Gemeinden · Zweitwohnungsgesetz
Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil 2012 über 20 % lag
Am 11. März 2012 haben Schweizer Stimmberechtigte die Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!" mit 50,6 % knapp angenommen. Seitdem ist der Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % verboten. Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG, SR 702) trat am 1. Januar 2016 in Kraft.
Welche Gemeinden sind betroffen?
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) veröffentlicht jährlich eine Negativliste der Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil am Stichtag (Volkszählung 2012) über 20 % lag. Aktuell stehen darauf rund 340 Gemeinden – konzentriert in den Kantonen Graubünden, Wallis, Berner Oberland und Tessin. Einzelne Berggemeinden erreichen Anteile von über 50–70 %:
Zweitwohnungsanteil in bekannten Bergorten (ca.)
| Gemeinde / Kanton | Zweitwohnungsanteil | Auf Negativliste |
|---|---|---|
| Verbier (Bagnes, VS) | ~75 % | ja |
| St. Moritz (GR) | ~70 % | ja |
| Davos (GR) | ~55 % | ja |
| Zermatt (VS) | ~60 % | ja |
| Grindelwald (BE) | ~50 % | ja |
| Zürich (ZH) | ~2 % | nein |
Was das Gesetz verbietet – und was nicht
Das ZWG ist präziser, als sein Ruf vermuten lässt. Es untersagt in Negativlisten-Gemeinden den Neubau von Zweitwohnungen. Was es ausdrücklich erlaubt:
- Kauf und Verkauf bestehender Zweitwohnungen (sogenannte "altrechtliche Wohnungen"): vollständig weiterhin möglich, ohne Einschränkung.
- Touristisch bewirtschaftete Wohnungen: Neubauten sind erlaubt, wenn die Wohnungen dauerhaft für mindestens 182 Tage pro Jahr touristisch vermietet werden und eine professionelle Bewirtschaftung nachgewiesen wird.
- Erstwohnungen und Hauptwohnsitze: Neubauten sind uneingeschränkt erlaubt – das Gesetz betrifft nur Zweitwohnungen.
- Umbau und Erweiterung: Eine bestehende altrechtliche Zweitwohnung darf saniert, umgebaut und in Grenzen erweitert werden.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Weil kein Neubau mehr möglich ist, hat sich das Angebot an Ferienwohnungen in Bergregionen strukturell verknappt. Die Folge: Die Preise bestehender Objekte sind seit 2016 in den meisten Bergdestinationen deutlich gestiegen, und die Liquidität des Marktes ist gesunken – es dauert länger, einen Käufer zu finden, und die Objekte sind entsprechend teurer geworden.
Für Käufer bedeutet das: Altrechtliche Ferienwohnungen in begehrten Bergdestinationen sind knappe Güter. Ihr Wert wird künftig weniger von Neubaukonkurrenz unter Druck gesetzt als in städtischen Märkten. Gleichzeitig sind die Einstiegspreise gestiegen – wer in Davos oder Verbier einsteigen will, zahlt heute erheblich mehr als vor 2016.
Kaufen in einer Zweitwohnungsgemeinde: Checkliste
- ARE-Negativliste prüfen: Steht Ihre Zielgemeinde darauf? (are.admin.ch, Suche "Zweitwohnungen")
- Status der Wohnung klären: Ist das Objekt als altrechtliche Wohnung eingetragen, oder als Erstwohnung mit Nutzungsbeschränkung?
- Nutzungsbeschränkungen im Grundbuch: Manche Gemeinden haben vor 2016 Erstwohnungspflichten ins Grundbuch eingetragen – prüfen Sie, ob darauf lasten.
- Touristisch bewirtschaftet? Wenn ja: Welche Auflagen gelten, welchen Verwaltungsvertrag übernehmen Sie?
- Steuern am Ferienort: Eigenmietwert und Vermögenssteuer fallen am Ort der Liegenschaft an – nicht am Hauptwohnsitz.
Steuern auf Ferienwohnungen
Wer eine Zweitwohnung besitzt, versteuert sie im Kanton der Liegenschaft, nicht am Hauptwohnsitz. Dabei gelten zwei Punkte: Erstens wird der Eigenmietwert (der fiktive Mietertrag bei Eigennutzung) dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Zweitens zählt der Steuerwert der Liegenschaft zum Vermögen. Für den Steuersatz ist das Gesamteinkommen massgebend – eine Ferienwohnung kann den Grenzsteuersatz auf das übrige Einkommen anheben.
Häufige Fragen
- Kann ich eine Ferienwohnung in Zermatt kaufen und selbst nutzen?
- Ja. Der Kauf einer bestehenden (altrechtlichen) Zweitwohnung ist uneingeschränkt möglich – das ZWG verbietet nur den Neubau, nicht den Erwerb bestehender Objekte. Sie können die Wohnung selbst nutzen, vermieten oder weiterverkaufen.
- Was ist eine "touristisch bewirtschaftete Wohnung" genau?
- Eine Wohnung, die mindestens 182 Tage pro Jahr touristisch vermietet wird, professionell verwaltet wird (z. B. über eine Hotelverwaltung) und deren Eigentümer keinen dortigen Hauptwohnsitz begründen darf. Für solche Wohnungen sind Neubauten auch in Negativlisten-Gemeinden erlaubt.
- Wie erkenne ich, ob ein Objekt "altrechtlich" ist?
- Im Grundbucheintrag und im kommunalen Zonenplan ist der Status vermerkt. Fragen Sie beim Grundbuchamt der Gemeinde oder einem lokalen Notar nach – und lassen Sie sich die Kategorie schriftlich bestätigen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen.