Tragbarkeit: Wie viel Eigenheim Sie sich leisten können
Banken verlangen zwei Dinge: 20 % Eigenkapital und Wohnkosten unter einem Drittel Ihres Einkommens — gerechnet mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %. Was das konkret heisst und wie viel Sie sich leisten können — mit Rechner.
Einkommen für die mittlere Eigentumswohnung · Schweiz
Plus rund CHF 198’000 Eigenkapital — so viel verlangen die Banken rechnerisch für einen Kauf zum Schweizer Median von CHF 990’000.
Die zwei Hürden
Ob Sie ein Eigenheim finanzieren können, entscheidet sich an zwei Hürden — beide müssen erfüllt sein. Die erste betrifft das Eigenkapital: Die Bank finanziert höchstens 80 % des Kaufpreises, den Rest bringen Sie selbst. Die zweite ist die Tragbarkeit: Ihre laufenden Wohnkosten dürfen nicht mehr als einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Diese Regeln sind eine von der FINMA anerkannte Selbstregulierung der Banken — die Details variieren leicht von Bank zu Bank.
Hürde 1: 20 % Eigenkapital
Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen aus eigenen Mitteln kommen. Entscheidend ist die Herkunft: Mindestens die Hälfte davon — also 10 % des Kaufpreises — muss «hartes» Eigenkapital sein: Ersparnisse, Wertschriften oder Guthaben aus der Säule 3a. Geld aus der Pensionskasse (2. Säule) dürfen Sie zwar einsetzen, es zählt aber nicht zu diesen harten 10 %.
- Hartes Eigenkapital (mind. 10 %): Sparguthaben, Wertschriften, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug.
- Weiteres Eigenkapital (bis 20 %): Vorbezug oder Verpfändung der Pensionskasse (2. Säule) — schmälert allerdings die spätere Rente.
- Beispiel CHF 990’000: CHF 198’000 Eigenkapital, davon mindestens CHF 99’000 hart.
Hürde 2: Tragbarkeit – ein Drittel des Einkommens
Die laufenden Wohnkosten dürfen höchstens einen Drittel des Bruttoeinkommens betragen. In diese Rechnung fliessen drei Posten ein — wichtig: nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit kalkulatorischen Werten:
- Kalkulatorischer Zins: 5 % auf die gesamte Hypothek (nicht der aktuelle Marktzins).
- Unterhalt und Nebenkosten: rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr.
- Amortisation: die 2. Hypothek (der Teil über 66 % des Werts) verteilt auf 15 Jahre.
Warum die Bank mit 5 % rechnet
Der Stresstest der Bank
CHF 15’840 pro Jahr
CHF 39’600 pro Jahr
Heute kostet diese Hypothek rund CHF 16’000 Zins pro Jahr. Die Bank rechnet aber mit CHF 39’600 — als wäre der Zins bei 5 %. Deshalb verlangt die Tragbarkeit ein so hohes Einkommen, obwohl Sie aktuell viel weniger zahlen würden. Steigen die Zinsen, sind Sie damit auf der sicheren Seite.
Rechnen Sie es aus
Wie viel Eigenheim können Sie sich leisten?
Maximaler Kaufpreis
Begrenzt durch EinkommenCHF 849’057
Hypothek (80 %): CHF 679’245 · Kalkulatorische Wohnkosten: CHF 4’167 pro Monat
Schätzung nach den üblichen Bankregeln: 5 % kalkulatorischer Zins, 1 % Unterhalt, Amortisation der 2. Hypothek über 15 Jahre, max. 80 % Belehnung, Wohnkosten ≤ ⅓ des Einkommens. Mindestens 10 % des Preises müssen «hartes» Eigenkapital sein (nicht aus der 2. Säule). Banken prüfen individuell.
Was, wenn es (noch) nicht reicht?
- Eigenkapital aufstocken: Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug, oder die Verpfändung von Wertschriften erhöhen die Eigenmittel.
- Pensionskasse einsetzen: Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule senkt die nötige Hypothek — beachten Sie aber die tiefere Rente.
- Zweites Einkommen: Mit einer Partnerin oder einem Mitkäufer zählt das gemeinsame Einkommen für die Tragbarkeit.
- Günstigeres Objekt oder mehr sparen: Als Faustregel tragen Sie etwa das 5,7-Fache Ihres Bruttoeinkommens als Kaufpreis.
Häufige Fragen
- Wie viel Eigenkapital brauche ich?
- Mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens die Hälfte (10 % des Preises) als «hartes» Eigenkapital — nicht aus der Pensionskasse (2. Säule).
- Mit welchem Zins rechnet die Bank?
- Mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 %, nicht dem aktuellen Marktzins. So bleibt die Finanzierung auch dann tragbar, wenn die Zinsen steigen.
- Wie viel Einkommen brauche ich für CHF 1 Million?
- Grob CHF 175’000–180’000 Bruttoeinkommen. Faustregel: maximaler Kaufpreis ≈ Bruttoeinkommen × 5,7 (und Eigenkapital × 5).
- Kann ich Pensionskassengeld verwenden?
- Ja, per Vorbezug oder Verpfändung. Es zählt zu den 20 %, aber nicht zum harten 10 %, und es schmälert Ihre spätere Rente.
- Was ist die 2. Hypothek?
- Der Teil der Finanzierung über 66 % des Werts (bis maximal 80 %). Sie muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert (zurückgezahlt) werden.